Location meublée et non-résidents : ce que change la Loi de Finances 2026
Si vous êtes non-résident et propriétaire d'un bien meublé en France, la Loi de Finances pour 2026 modifie les règles du jeu. Voici ce que vous devez savoir avant l'imposition de vos revenus 2026.
Le cadre : LMP ou LMNP ?
Tout propriétaire qui met en location meublée son bien relève soit du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), soit du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le statut LMP est conditionné à deux critères cumulatifs (article 155, IV du CGI) :
- des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, et
- des recettes de location excédant les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu — c'est la condition de prépondérance.
L'enjeu spécifique pour les non-résidents
Pendant longtemps, une incertitude persistait : pour apprécier la condition de prépondérance, fallait-il retenir uniquement les revenus imposables en France, ou l'ensemble des revenus perçus à l'étranger ?
Cette question avait des conséquences fiscales majeures, car retenir uniquement les revenus français réduisait artificiellement l'assiette de comparaison, rendant la condition de prépondérance plus facile à remplir — et donc le statut LMP plus accessible.
Ce qui change à compter de 2026
La Loi de Finances pour 2026 tranche définitivement la question.
Désormais, l'ensemble des revenus d'activité du contribuable et de son foyer fiscal, effectivement imposés à un impôt équivalent à l'IR dans l'État de résidence, sont pris en compte pour apprécier la condition de prépondérance.
Les revenus exonérés par une disposition particulière dans l'État de résidence sont, quant à eux, expressément exclus du calcul.
Quels revenus inclure ou exclure ?
Le BOFIP (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 165) précise les catégories concernées.
Sont inclus dans le calcul (si effectivement imposés dans l'État de résidence) :
- les revenus d'activité salariée ou indépendante, les pensions et rentes viagères,
- les revenus d'activité habituelle ou occasionnelle impliquant des diligences actives,
- les occupations ou exploitations lucratives réalisées à titre personnel.
Sont exclus :
- les revenus assimilables à des revenus fonciers,
- les revenus de capitaux mobiliers,
- les revenus tirés de la location meublée elle-même,
- les revenus exonérés dans l'État de résidence.
Les réflexes à avoir dès maintenant
La réforme s'applique à l'imposition des revenus perçus à compter de 2026. Trois actions s'imposent sans tarder :
- Auditez votre situation. Si vous percevez des revenus d'activité significatifs dans votre pays de résidence, la condition de prépondérance peut ne plus être satisfaite et votre statut LMP remis en cause.
- Qualifiez vos revenus étrangers. Identifiez leur nature (activité, foncier, capitaux mobiliers) et vérifiez s'ils sont effectivement imposés ou exonérés dans votre État de résidence. Seule cette analyse détermine s'ils entrent dans le calcul.
- Anticipez les conséquences d'un passage au LMNP. Perdre le statut LMP, c'est perdre la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global, et se voir appliquer un régime de plus-values différent.
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Cette réforme nécessite une analyse au cas par cas. Le cabinet SOUMHI AVOCATS vous accompagne pour auditer votre situation, qualifier vos revenus étrangers et anticiper les impacts fiscaux de ces nouvelles règles.
